Taxa de condomínio em execução: parcelas que vencem depois também entram na conta

Condomínio com inadimplente é rotina. O que não é rotina é o gestor entender exatamente quanto aquela execução pode cobrar. A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento ao recurso de um condomínio contra dois devedores para deixar isso explícito: as parcelas que vencem depois do ajuizamento continuam entrando no processo, sem necessidade de nova ação, sem novo ajuizamento, sem novo pagamento de custas.

O fundamento não surgiu nessa decisão. O artigo 323 do Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, já previa isso para obrigações de prestações sucessivas. Taxa condominial é uma delas. O TJMG apenas reafirmou o que o CPC diz com todas as letras, num caso em que a resistência havia vindo do próprio juízo de origem.

O que o art. 323 do CPC faz que a maioria dos processos não aplica direito

A regra é direta: nas ações que versam sobre obrigações em prestações sucessivas, as parcelas vincendas são automaticamente incluídas na condenação enquanto durar a inadimplência. Não precisa estar expresso no pedido inicial. Não precisa de emenda à petição. Não precisa de requerimento a cada mês.

Na prática, isso significa que um condomínio que ajuíza execução com 4 meses em atraso pode encerrar o processo cobrando 20, 24 ou 36 meses de dívida, se o devedor continuar sem pagar. O valor inicial é o ponto de partida, não o teto. Cada parcela nova que vence e não é quitada entra no montante exequendo.

O problema é que parte dos juízos de primeiro grau ainda resiste a essa aplicação, exigindo novo pedido ou novo processo para as parcelas posteriores. O TJMG sinalizou que esse entendimento está errado. O art. 323 funciona por força de lei, não por iniciativa do autor.

Por que gestores de condomínio precisam olhar para as execuções em andamento agora

Boa parte das cobranças condominiais é terceirizada para escritórios que gerenciam carteiras grandes. Nesse volume, é real a possibilidade de parcelas vincendas não estarem sendo incluídas corretamente nos cálculos apresentados ao juízo, seja por desconhecimento, seja por uma leitura conservadora do processo. O resultado é um condomínio que recupera menos do que poderia dentro da mesma execução.

Três situações que merecem revisão imediata:

• Execuções em curso há mais de 6 meses com devedor ainda inadimplente: verificar se os demonstrativos de cálculo refletem o saldo real acumulado, não apenas o débito da data do ajuizamento;
• Acordos firmados dentro da execução: um acordo mal redigido pode excluir as parcelas posteriores, justamente aquelas que o art. 323 incluiria sem precisar de pedido;
• Impugnações de devedores que contestam a inclusão de parcelas vincendas: resistência processual frequente, e que à luz da decisão do TJMG não tem respaldo jurídico.

Para o devedor, o recado é mais simples ainda

Ser citado numa execução de condomínio e aguardar não congela a dívida. Ela cresce dentro do mesmo processo, mês a mês, enquanto o inadimplente não regularizar a situação. Não adianta calcular "quanto devo hoje" sem considerar que, processualmente, as parcelas futuras já estão incluídas.

Nossa leitura: quem deve condomínio e entrou em execução precisa resolver tudo de uma vez, não apenas o saldo vencido na data da citação. Qualquer negociação que não contemple o valor total projetado, incluindo os meses que ainda vão vencer, vai resultar em nova rodada de cobrança antes do esperado.

Falando sério: o crédito condominial tem preferência legal, pode levar à penhora de bem de família em determinadas circunstâncias e agora conta com esse reforço de que um único processo absorve toda a inadimplência presente e futura. Postergar a regularização é acumular problema em cima de problema.

O que fazer a partir dessa semana

Se você administra ou integra o conselho de um condomínio, peça ao escritório responsável pelas execuções um relatório das ações em curso. Confirme que as parcelas vincendas estão sendo corretamente computadas nos cálculos e que os demonstrativos apresentados ao juízo refletem o saldo acumulado real. Se houver execução parada há mais de 6 meses com devedor ainda inadimplente e o montante cobrado não cresceu, alguma coisa está errada. Esse é o momento de alinhar, antes que um acordo fechado com valor incompleto encerre o processo deixando parte da dívida de fora.