Condomínio também é controlador de dados: o que a LGPD exige do síndico

Todo condomínio trata dado pessoal o dia inteiro, só que ninguém chama assim. Nossa leitura, depois de acompanhar casos de prédios aqui de Blumenau e do Vale do Itajaí: síndico associa LGPD a empresa de tecnologia e não enxerga relação com a câmera do elevador ou o boletim informativo colado no mural. A lei não faz essa separação. Não importa se o condomínio não tem fins lucrativos: quem decide o que fazer com nome, foto, biometria e telefone do morador é controlador de dados, ponto final.

Isso muda a rotina de portaria, de assembleia, de grupo de WhatsApp do síndico com os moradores e até o jeito de cobrar taxa atrasada. Falando sério: a maior parte das dores de cabeça que vemos não nasce de vazamento de sistema. Nasce de decisão de bom senso que faltou, tipo colar nome de inadimplente no mural físico do saguão.

Síndico também é controlador, não só a administradora

O art. 5º, VI da LGPD define controlador como quem toma as decisões sobre o tratamento. No condomínio, isso é o próprio condomínio, representado pelo síndico: é ele quem decide instalar câmera, exigir biometria na entrada ou manter planilha com telefone de todo mundo.

A administradora, na maioria dos casos, é operadora (art. 5º, VII): executa o tratamento por conta do condomínio, mas não decide sozinha. O contrato com a administradora precisa prever cláusula de proteção de dados, deixando claro quem responde em caso de vazamento e como as imagens e cadastros são manuseados. Sem essa cláusula, a discussão sobre responsabilidade vira disputa depois que o problema já aconteceu.

Lista de moradores no grupo de WhatsApp: onde mora o risco

Nome, telefone, placa de carro, número da unidade: tudo isso é dado pessoal. O erro mais comum que vemos é o síndico compartilhar a planilha inteira de contatos no grupo de WhatsApp dos moradores, achando que é praticidade.

Isso viola o princípio da necessidade (art. 6º): só quem precisa do dado deveria ter acesso a ele, e só na medida necessária. Portaria e síndico podem ter a lista completa. O grupo de moradores, não. Se alguém precisa falar com o vizinho do 302, o caminho é pedir contato direto, não circular a base inteira.

Câmera no elevador e áreas comuns: legítimo interesse não é carta branca

A base legal mais usada pra câmera de segurança é legítimo interesse (art. 7º, IX). Funciona, mas com três condições que o condomínio costuma pular:

• Aviso visível de que o ambiente é monitorado, antes de entrar no elevador ou na garagem;
• Prazo de retenção definido e documentado, o mercado costuma praticar algo em torno de 30 dias;
• Controle de quem acessa as imagens, com registro de quando e por quê alguém pediu a gravação.

Câmera gravando sem aviso, ou imagem guardada indefinidamente "porque nunca se sabe", sai do legítimo interesse e vira exposição de risco pro condomínio.

Biometria na portaria é dado sensível, exige mais cuidado

Digital ou reconhecimento facial na catraca é dado biométrico, e o art. 5º, II da LGPD classifica biometria como dado sensível. Isso exige base legal reforçada, de preferência consentimento específico e destacado, nos termos do art. 11.

Na prática: biometria nunca pode ser a única porta de entrada. O condomínio precisa oferecer alternativa, tag ou chave física, pra quem não quiser ou não puder cadastrar a digital. Quem instala catraca biométrica sem alternativa e sem esse consentimento documentado está exposto, independente do tamanho do prédio.

Visitante também é titular de dados, não só morador

Registro de RG e foto na portaria trata dado pessoal de alguém que nem mora ali. O titular tem direito de saber o que acontece com esse registro, e o art. 19 fixa em 15 dias o prazo pra resposta a qualquer pedido de titular sobre seus dados.

Não existe prazo legal específico pra guarda do cadastro de visitante, mas isso não é desculpa pra guardar pra sempre. O condomínio precisa definir e documentar um critério. E vale simplificar: anotar nome e número do documento costuma bastar, fotografar o documento inteiro raramente é necessário.

Morador inadimplente: pode expor no mural?

Não. Colar nome ou valor de dívida em área comum trata dado financeiro do morador, que também é dado pessoal, e expõe a pessoa de forma vexatória diante de vizinhos. Cobrança de taxa condominial em atraso é legítima e prevista em lei, mas o meio importa: e-mail, carta registrada ou contato direto, nunca exposição pública.

Nossa leitura: essa é a violação mais fácil de evitar e a mais recorrente que vemos em condomínio, justamente porque parece "prática de sempre" e ninguém questiona até dar problema.

O que fazer nas próximas 2 semanas

• Nomear alguém, síndico, subsíndico ou a administradora, como ponto de contato pra assuntos de dados. A Resolução CD/ANPD 02/2022 permite regime simplificado pra pessoa jurídica de pequeno porte, mas isso não dispensa ter alguém respondendo;
• Revisar o contrato com a administradora e com a empresa de portaria terceirizada, incluindo cláusula clara de proteção de dados e responsabilidade;
• Colocar aviso visível de monitoramento por câmera em elevador e áreas comuns;
• Definir e registrar por escrito o prazo de guarda das imagens e do cadastro de visitante;
• Se houver biometria, garantir alternativa de acesso e revisar como o consentimento é colhido;
• Retirar qualquer exposição de inadimplência de mural físico ou digital;
• Restringir quem tem acesso à lista completa de moradores e parar de circular planilha em grupo de WhatsApp.

Nenhum desses itens exige contratar sistema caro. Exige revisar hábito. E hábito errado em condomínio tem um agravante: o síndico responde pessoalmente por decisão tomada em nome do coletivo, o que torna essa revisão ainda mais urgente do que parece à primeira vista.