Biometria, câmeras e mural de inadimplentes: seu condomínio descumpre a LGPD?

O condomínio residencial é, formalmente, um controlador de dados nos termos do art. 5º, VI da LGPD. O síndico responde como representante legal dessa entidade. A multa da ANPD pode chegar a 2% do faturamento da pessoa jurídica no Brasil, limitada a R$ 50 milhões por infração. Condomínio não tem faturamento no sentido empresarial, mas a natureza da entidade não afasta as sanções. Advertência, publicização da infração e multa estão na mesa desde agosto de 2021.

A maioria dos síndicos não sabe disso. E a maioria das administradoras tampou o olho. A gente vê isso com frequência: gestão com boa intenção, dado pessoal tratado de forma que nenhum profissional de compliance aprovaria.

Biometria na portaria é dado sensível. Sua base legal fecha?

Biometria consta expressamente no art. 5º, II da LGPD como dado pessoal sensível. Não é dado comum. O art. 11 exige consentimento específico e destacado do titular, com finalidade determinada, ou outra hipótese legal expressa do mesmo artigo. Consentimento genérico escondido no regulamento interno não cumpre isso.

O que acontece na prática: a empresa de controle de acesso instala o leitor, o condomínio adere, e o regulamento interno não trata do tema com a especificidade que a lei exige. O morador que se recusa a registrar a digital tem respaldo legal pra isso. O condomínio que impede o acesso de quem não aderiu ao sistema biométrico está com um problema sério.

Nossa leitura: biometria exige termo de consentimento específico, por escrito, informando finalidade, prazo de retenção e como o morador exerce seus direitos. Quem não quiser assinar precisa de alternativa real de acesso: cartão, senha, outro método. Sem isso, o sistema funciona, mas a base legal está furada.

Câmera no elevador: quem acessa as imagens (e por quanto tempo)

Câmera em área comum tem base legal mais tranquila: legítimo interesse do condomínio (art. 7º, IX). Mas existem requisitos que quase ninguém cumpre. O aviso de monitoramento precisa ser visível, com indicação clara de coleta de imagem. Sem aviso, a coleta é irregular.

O acesso às imagens precisa ser restrito. Síndico, funcionário designado formalmente e, em caso de ocorrência, autoridade policial. Moradores não têm direito a acesso irrestrito a imagens que mostram outros moradores. Liberar para qualquer morador que solicite é violação.

Prazo de retenção: a ANPD não fixou prazo específico para condomínios, mas a prática razoável de mercado é 30 dias. Manter imagens por seis meses sem justificativa viola o princípio da necessidade (art. 6º, III). O contrato com a empresa de CFTV precisa prever esse prazo e exigir que a fornecedora cumpra a LGPD como operadora.

Lista de moradores e grupo de WhatsApp: o que não pode circular

Lista com nome e apartamento tem finalidade legítima dentro do condomínio. O problema começa quando essa lista vira arquivo compartilhado no grupo de WhatsApp com nome, telefone, e-mail e CPF expostos para todos os outros moradores.

Dado pessoal não pode circular além da finalidade que o justificou. Se o morador entregou o celular para comunicações do condomínio, isso não autoriza publicar esse número para 200 pessoas. Princípio da finalidade, art. 6º, I.

O grupo de WhatsApp tem outro problema: ao adicionar o morador sem anuência prévia, o condomínio expõe o número desse morador para todos os participantes. O morador pode invocar o art. 18 e exigir exclusão dos seus dados. Falando sério: uso de aplicativo específico de condomínio é mais defensável juridicamente do que grupo aberto. Se WhatsApp for mantido, documente que a adesão é voluntária e existe canal alternativo.

Visitante: o que a portaria pode coletar e o que precisa sumir depois

Coletar documento do visitante na entrada tem base legal: legítimo interesse na segurança (art. 7º, IX). A coleta precisa ser proporcional. Registrar nome, documento e horário: ok. Tirar foto e guardar indefinidamente: problemático. Reter cópia digital do RG sem prazo: sem base legal sustentável.

• Pode: registrar nome, número do documento e horário de entrada e saída.
• Pode: integrar com lista de visitantes autorizados pelo próprio morador.
• Não pode: reter cópia digital do documento sem prazo de exclusão definido.
• Não pode: compartilhar dados do visitante com terceiros sem necessidade.
• Atenção: portaria terceirizada precisa ter contrato com cláusula de proteção de dados, assumindo responsabilidade como operadora.

Nossa leitura sobre prazo: dados de visitante devem seguir o mesmo critério das imagens de câmera. Trinta dias é razoável. Mais que isso precisa de justificativa documentada.

Mural de inadimplentes: constrangimento não é cobrança

Muitos condomínios publicam lista de inadimplentes no mural físico, no app ou no grupo de WhatsApp. A lógica é pressão social para pagamento. O problema: dado financeiro é dado pessoal. Divulgar inadimplência publicamente, sem base legal, é tratamento irregular.

Nossa leitura: a base legal de proteção do crédito (art. 7º, X) justifica comunicar a inadimplência à administradora e ao advogado do condomínio no contexto de cobrança. Não justifica exposição pública no mural da área de lazer. Isso não é cobrança. É constrangimento. A lógica da lei é inequívoca: dado pessoal tratado fora da finalidade é violação.

O que cabe: discutir inadimplência em assembleia com pauta prévia e registro em ata. Incluir o inadimplente em processo de cobrança formal. O que não cabe: mural, post no grupo, comunicado circular com nome e valor de débito do vizinho.

O que o condomínio precisa resolver nos próximos 15 dias

• Mapeie o que coleta: biometria, imagens de câmera, dados de visitante, lista de moradores, dados financeiros. Cada tipo com finalidade escrita e base legal identificada.
• Revise contratos com fornecedores (CFTV, controle de acesso, app, portaria terceirizada): todos precisam ter cláusula assumindo responsabilidade como operadores de dados.
• Defina prazo de retenção para imagens de câmera e dados de visitante. Trinta dias como ponto de partida. Em documento assinado pela administração.
• Elimine o mural de inadimplentes. Substitua por comunicação direta ao inadimplente e processo formal de cobrança.
• Formalize a biometria: termo de consentimento específico com finalidade, prazo e direito de revogação. Quem não quiser assinar precisa de alternativa real de acesso.
• Nomeie um encarregado (síndico ou administradora com responsabilidade formal definida). O art. 41 da LGPD exige isso de todo controlador.
• Crie canal de atendimento a titulares: e-mail específico onde o morador possa pedir seus dados ou solicitar correção. O prazo legal de resposta é 15 dias (art. 19).

Nada disso exige software novo ou consultoria cara imediata. Exige que síndico, administradora e conselho assumam que o condomínio é um controlador de dados com obrigações concretas. A lei vigora desde 2020. As sanções estão ativas desde agosto de 2021. Já tem tempo suficiente pra ninguém alegar surpresa.